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miércoles, 29 de agosto de 2012

Arrendador Azul o Rojo: ¿Un buen negocio?



El título viene de la obligatoriedad de los arrendadores privados de colocar un cartel en los inmuebles que arriendan, donde el color rojo identifica a los arrendadores en moneda nacional (CUP) y el logo azul a los arrendadores en pesos convertibles (CUC).


Pero el color no es realmente lo que hace la diferencia entre las dos modalidades de arrendamiento inmobiliario. La Resolución No. 298/2011 del MFP, la cual deroga las No. 287/2010 y No. 286/2010, regula en su Sección Segunda del Capítulo IV, lo relacionado con el Impuesto sobre los Servicios Públicos (ISSP) en lo concerniente al Arrendamiento de Viviendas, Habitaciones o Espacios. Dentro del marco legal que ampara el régimen tributario para esta actividad se encuentran: la Ley No.65 de 1988 “Ley General de la Vivienda”, el Decreto-Ley No. 171 de 1997, modificado por el Decreto-Ley No. 275 de 2010 “Modificativo del régimen de arrendamiento de viviendas, habitaciones o espacios” y finalmente la Resolución No. 305/2010 “Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios” del Instituto Nacional de la Vivienda, la cual se deroga por la Resolución No. 283/2011.


Este impuesto establece el pago de cuotas mensuales mínimas en función de tres bases imponibles predeterminadas: a) Vivienda completa, b) Habitación y c) Espacios; las cuales a su vez se gravan con diferentes tipos impositivos mínimos expresados en cifras absolutas y atendiendo a la modalidad en pesos cubanos o pesos convertibles.

La Res. 298/2011 en su Cap. IV Secc. Segunda, artículo 32 establece los tipos impositivos sobre el ISSP (para esta actividad):

Descripción del objeto de arrendamiento
Base imponible
Tipo impositivo mínimo mensual
CUC
CUP
a) VIVIENDAS
Una habitación
$ 150.00
$ 100.00
Dos habitaciones
(*)
$ 100.00
     Con piscina
Por metros cuadrados
$ 1.00
$ 10.00
b) HABITACIÓN
Una
$ 150.00
$ 150.00
     Con piscina
Por metros cuadrados
$ 1.00
$ 10.00
c) ESPACIOS



    Garajes
Uno
$ 6.00
$ 40.00
    Piscinas
Por metros cuadrados
$ 3.00
$ 20.00
    Otros espacios
Uno
$ 10.00
$ 100.00

En el caso de +1 habitación en CUC o +2 en CUP se establece lo siguiente:

  • (*) En aquellos casos donde se arrienden viviendas completas con más de una habitación en la modalidad de CUC, el tipo impositivo se incrementa en setenta y cinco pesos convertibles (75,00 CUC) por cada habitación, adicional a la primera.
  • Cuando se arrienden viviendas completas con más de dos habitaciones en la modalidad de CUP, el tipo impositivo del Impuesto será el establecido en la tabla anterior, incrementado en cincuenta pesos cubanos (50.00 CUP) por cada habitación, adicional a la segunda.

Sobre la base imponible

Es fácil apreciar observando la tabla que relaciona las bases imponibles y sus correspondientes tipos impositivos mensuales, que para el caso de la actividad de arrendamiento inmobiliario, las cuotas mensuales mínimas del impuesto sobre los servicios públicos se aplican sobre una base imponible cuantificada en unidades físicas, lo que se corresponde con el método objetivo o indiciario. Pero de igual forma podemos inferir que la cuantificación de la base imponible para propósito de la determinación y liquidación anual del ISIP, se realiza a través del método directo soportado documentalmente por la declaración del contribuyente así como, el Libro Registro de Arrendatarios y copia de los recibos de pago expedidos a los arrendatarios.

La Resolución No. 307/2003 del MFP, derogada por la No.287/2010 del mismo organismo (1), utilizaba el mismo método objetivo o indiciario para la valoración de la base imponible, expresando la misma en unidades físicas, sin embargo empleaba unidades de superficie (metros cuadrados) para cuantificar el valor o significación de la base imponible, en lugar del número de habitaciones o espacios en la que se apoya la ley actual, exceptuando la piscina como área común que si se expresa en metros cuadrados.

Esta modificación incluida en el nuevo régimen constituye una simplificación de la normativa anterior, que además clasificaba las diferentes bases imponibles en dos grupos o secciones atendiendo a la zona de ubicación del inmueble (Zonas turísticas y especiales / Resto de las zonas)(2) Aunque la nueva norma se destaca por su sencillez y quizás conlleva a un menor costo indirecto administrativo del cumplimiento de las obligaciones fiscales, no considera el diferencial existente en el potencial recaudatorio y la capacidad de pago de aquellos contribuyentes que dispongan de inmuebles de mayor área útil, que represente un mayor confort para el arrendatario y por consiguiente incremente el valor de las rentas.

La equidad y dentro de ella el principio de la capacidad de pago, es un factor fundamental a considerar a la hora de diseñar e implementar cualquier sistema impositivo. Este nos dice que un sistema fiscal es equitativo si cada contribuyente paga impuestos en función de su capacidad de pago, independientemente de los beneficios que reciba del Sector Público (3). Sin embargo, la aplicación práctica de este principio entraña algunas dificultades, ya que requiere disponer de indicadores eficaces para su medición y además, determinar cuál será el tratamiento diferenciado que se le dará a los sujetos que posean distinta capacidad de pago.

Por ejemplo el valor de la renta no será igual para viviendas completas que -aún teniendo igual número de habitaciones (dormitorios)- difieran en cuanto a la superficie y número de espacios y locales en el resto del área constructiva, incluyendo los exteriores que formen parte integrante de la vivienda. Tampoco el mercado valora igual un apartamento de dos dormitorios ubicado en el piso 15 de un edificio múltiple, que una vivienda igualmente de dos dormitorios, pero en bajos e independiente, que puede disponer quizás de garaje, un espacioso portal, etc.

Otro aspecto difícil de cuantificar y considerar dentro de una base imponible medida en magnitudes físicas, es el acondicionamiento de la vivienda o habitación, en lo referente a equipamiento, mobiliario, servicios sanitarios, etc., los cuales tienen una marcada influencia y en ocasiones son determinantes en las tarifas del arrendamiento.

Sobre las cuotas mínimas del ISSP

Mas cuestionable aún es que la cuota mínima estipulada del ISSP para el arrendamiento de una sola habitación en el caso de la modalidad en CUP, es superior a la cuota mínima establecida para el arrendamiento de una vivienda completa de una habitación ($150 versus $100). Más marcada aún la diferencia cuando se constata que incluso si la vivienda tiene 2 habitaciones la cuota mínima continua siendo $100, pero si se trata del arrendamiento de 2 habitaciones independientes la cuota mensual mínima sería de $300, ¡tres veces la cuota de la vivienda completa! Es decir, se grava más el arrendamiento de habitaciones independientes, que el de una casa completa, lo que no resulta racionalmente justificado. Para la modalidad en CUC los contribuyentes que arriendan una sóla habitación independiente, están sujetos a las mismas cuotas mínimas mensuales sobre el ISSP ($150), que aquellos que arriendan una vivienda completa de un sólo dormitorio.

Al margen de que la expresión de la base imponible en términos monetarios sería la alternativa idónea, una mejor aproximación a la cuantificación de la base imponible dentro de las normas tributarias vigentes, que a su vez exprese de una manera más objetiva y realista la capacidad de pago del contribuyente -al menos para el arrendamiento de viviendas completas y espacios- sería considerar su dimensión en cuanto a superficie (metros cuadrados) y fijar las cuotas impositivas en función de esa medida, similar a lo estipulado en la Resolución No. 307/2003 del MFP ya derogada.

Sobre los tipos impositivos dentro de la dualidad monetaria

Los tipos impositivos del ISSP para esta actividad se han establecido como una cuantía fija por unidad física de base liquidable, lo que se corresponde con los llamados impuestos unitarios. Existen en la ley dos variantes para el otorgamiento de la licencia o autorización para ejercer la actividad de arrendamiento, vinculadas al tipo de moneda en correspondencia con la dualidad monetaria presente en nuestra economía: el peso convertible (CUC) y el peso cubano (CUP). Los titulares con licencia para operar en CUC pueden rentar sus inmuebles a cubanos y extranjeros residentes permanentes o temporales en el territorio nacional. En cuanto a los poseedores de licencias en CUP, sólo pueden ofrecer sus servicios a cubanos y extranjeros con el estatus migratorio de residentes permanentes (4). No obstante, el nuevo régimen tributario establece la obligatoriedad de declarar y liquidar todos los tributos en pesos cubanos (CUP), por lo que al parecer la razón principal en establecer una diferenciación por denominación monetaria, se debe al interés de la administración tributaria de regular el alcance de los destinatarios del servicio, en correspondencia con la categoría migratoria.

Aunque no conocemos de una pronunciación oficial de las autoridades al respecto, es probable que se trate de desestimular y restringir la oferta de arrendamiento de los TCP a individuos no residentes permanentes, con el objeto de no afectar los índices ocupacionales en el sector hotelero pertenecientes a la industria turística nacional y a su vez incentivar la prestación de servicios de alojamiento destinado a los nacionales, de forma que coadyuve a paliar la situación del déficit habitacional general presente en el país. Esta pudiera ser la justificación para la existencia del significativo diferencial en las cuotas mínimas mensuales del ISSP –particularmente en el arrendamiento de viviendas completas y habitaciones- entre una moneda y otra,  penalizando al CUC y favoreciendo al CUP.

Podemos agregar también, que existe cierto consenso en que los precios del arrendamiento ofertado a personas no residentes permanentes en el país, especialmente extranjeros, suelen ser mayores que los destinados a nacionales o extranjeros residentes permanentes, pero esto quizás no justifica fijar una cuota mínima de 150 unidades monetarias para el arrendamiento de una vivienda completa (de 1 habitación) en CUC y de 100 udades en la modalidad de CUP, si tenemos en cuenta que el tipo de cambio fijo vigente entre ambas monedas que se exige utilizar para los cálculos de conversión, es de 1 CUC = 24 CUP. Esto quiere decir que un arrendador propietario de una vivienda de una habitación bajo la modalidad de CUC, deberá tributar una cuota mínima mensual como ISSP equivalente a CUP 3'600.00, mientras que si ese mismo propietario optara por la licencia en CUP, sólo estaría obligado al pago de CUP 100.00. La primera interrogante que surge de la observación anterior es: si en general el equivalente en CUP de las tarifas de los servicios de arrendamiento ofertados por los arrendadores bajo modalidad en CUC, es realmente 24 veces superior a las tarifas bajo la modalidad en CUP.

Este diferencial entre monedas bajo determinas condiciones, pudiera estimular acciones de elusión fiscal con el objeto de lograr gravámenes más bajos. Podemos citar el ejemplo de los arrendamientos de viviendas completas o habitaciones en zonas como las playas del este de la capital, donde los arrendadores pueden exigir por una vivienda de tres habitaciones una tarifa diaria de entre CUC 50.00 y CUC 60.00 -en dependencia de la ubicación, el equipamiento, mobiliario y las características del inmueble- pagando una cuota mensual de sólo CUP 650 (5) bajo la modalidad de licencia en CUP. Es decir, que con un ingreso bruto mensual medio de CUC 1'800, equivalentes a CUP 43'200, el contribuyente sólo debe tributar una cuota mensual como ISSP de menos del 2% sobre el ingreso bruto.

Conclusión

Puede decirse que la actividad de arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios goza de ciertos beneficios fiscales que la diferencian del resto de las actividades del Régimen General. Mientras que otras actividades deben tributar mensualmente un impuesto sobre las ventas o sobre los servicios públicos, calculado como un porciento de los ingresos brutos reales del mes y además, una cuota mínima fija mensual predeterminada como pago a cuenta del ISIP, la actividad de arrendamiento en cambio sólo debe tributar mensualmente el ISSP (6), y para más, calculado no como una proporción de sus ingresos brutos reales, sino como un impuesto unitario: una cuota fija que se aplica sobre una base imponible medida en magnitudes físicas. Puede observarse que con el régimen tributario establecido para la actividad de arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios; la administración tributaria no aprovecha todo el potencial recaudatorio de los contribuyentes y les otorga ventajas fiscales que la coloca en una posición favorable con respecto a otras actividades. Estas ventajas fiscales se producen fundamentalmente por la no correspondencia entre la cuantía del gravamen y la capacidad de pago real del contribuyente.


(1) Derogada a su vez por la Resolución No.298/2011 del MFP.
(2) Aún así la nueva ley faculta a los Consejos de Administración Municipales y Provinciales a incrementar las cuotas mensuales mínimas atendiendo a diferentes criterios. 
(3) Costa, Durán, Espasa, Esteller y Mora: Teoría básica de los impuestos: un enfoque económico. Capítulo 4
(4) Adicionalmente existen otras restricciones que limitan la prestación del servicio a ciertos arrendatarios como: personal diplomático, prensa extranjera acreditada, etc
(5) El Consejo de Administración ha triplicado las cuotas mínimas, por lo que el sujeto del ejemplo (caso real) debe tributar $300 por la primera y segunda habitación de conjunto y $350 por la tercera y última. 
(6) Se han excluido del análisis otros tributos por ser comunes para todas las actividades (IUFT, CSS, etc,)

4 comentarios:

  1. me ha parecido muy interesante el analisis que realiza, le agradeceria valorar en que se beneficia esta modalidad con la reciente modificacion de la ley.

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  2. Estimado usuario le agradezco mucho su opinión. Gracias. En cuanto a su sugerencia la tendré en cuenta pero le puedo adelantar que las modificaciones vigentes a partir de 2013 afectan a los arrendadores, en unos casos de manera favorable y otros de forma desfavorable. Entre ellos la obligación del pago mensual de un impuesto adicional equivalente al 10% de las ventas (deducible a efectos del ISIP), el incremento del mínimo exento, cierta suavización de la escala progresiva, etc. Pronto escribiré sobre esto. Saludos.

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    1. sabes de cuanto es la cuota fija a pagar junto al 10% y los beneficios y desventajas de rentar 1 o 2 habitaciones, que en mi caso sería la casa completa

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    2. Miramarlizy, no entiendo bien su comentario, no sé si me está haciendo una pregunta o si quería decir algo y no terminó la frase. De todas formas le comunico que esta entrada que ud. comenta está ya algo desactualizada, por lo que le recomiendo lea una entrada más reciente sobre este tema titulada "Arrendadores: Una de cal y otra de arena" y que puede encontrar accediendo a la siguiente dirección web: http://tcpcuba.blogspot.com/2013/03/arrendadores-una-de-cal-y-una-de-arena.html Gracias por su comentario y espero vuelva a escribirnos.

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